協議合建是一種常見的都市更新合作模式，涉及土地所有權人與開發實施者的權利和義務。由於該模式涉及法律、財務、稅務及都市更新規劃等多方面的專業知識，雙方需要仔細評估相關條款，確保各方權益。為了減少潛在風險，並促進協議的順利實施，本手冊整理了協議合建過程中的常見問題，提供參與者作為參考，並提高對協議內容的理解與風險評估能力。
第一部分：實施者的資歷與契約公平性
實施者的資歷、誠信與能力
- 問題：如何確認實施者的專業能力、過去的履約經驗和企業信譽？
- 建議：應仔細核查實施者的公司背景，了解其過去合作項目的執行情況和成果。查閱合作夥伴及業主的評價，確保實施者具備足夠的資金和人力資源來完成項目。
契約書是否中立或是公平以及誠實說明
- 問題：協議內容是否全面且公平？協議是否由專業律師審閱？
- 建議：應由專業法律顧問審閱契約書，確保條款的公平性，特別關注土地與建物的分配方式、權利義務的平衡性等，避免潛在的法律爭議。確保協議的內容充分且誠實，避免使用模糊或不明確的條款。
第二部分：稅賦與財務安排
協議合建的稅賦是否說明清楚
- 問題：稅賦的負擔與繳納方式是否明確列出，如契稅、土地增值稅、營業稅等？
- 建議：應明確說明協議合建過程中的各項稅賦，列出負擔方、繳納時機及計算方式，並建議由稅務專家進行審核，以防範稅務風險。
協議合建的分配，是否有說明評估方式或標準
- 問題：土地與建物的分配標準是否透明合理？如何進行評估？
- 建議：在協議中明確分配的依據和標準，解釋土地與建物的評估方式。應根據市場價值和專業評估報告，確保分配結果公平。
土增稅、契稅以及營業稅的說明是否清楚
- 問題：協議是否詳細列出土增稅、契稅、營業稅的說明，及其適用範圍？
- 建議：協議應清楚列出各項稅賦的適用範圍及負擔比例，並提供實例說明，讓參與者能夠更清楚了解其應繳稅款。
第三部分：拆遷補償與都市更新獎勵
拆遷補貼、租金補償等是否合理
- 問題：拆遷補貼和租金補償的標準是否合理並符合當地法規？
- 建議：協議中的補貼標準應依據當地法規並結合市場行情來制定，必要時提供具體的數據和文件支持，以證明補償金額的合理性。
都更獎勵、容積移轉以及防災都更等是否有充分說明
- 問題：都更獎勵、容積移轉、防災都更等政策是否有詳細解釋？
- 建議：實施者應提供詳細的政策解說，包括如何申請都市更新獎勵、容積移轉機制，以及防災都更計畫的適用條件，並解釋這些政策對建案的實際影響。
第四部分：風險管理與續建機制
風險管理的控管
- 問題：協議合建中是否有充分的風險控管機制？雙方如何應對無法預見的問題，如資金不足、建設延遲或法律糾紛？
- 建議：協議中應包含風險管理的具體條款，預見可能發生的風險並提供解決方案。例如，設定合理的風險分擔機制，確保雙方對不可抗力事件或其他突發問題有清楚的應對措施。雙方應明確責任劃分，並建立保險等保障機制以降低風險。
續建的機制
- 問題：若實施者無法如期完成建案，是否有續建機制保障建案順利進行？
- 建議：協議應規範續建機制，例如在實施者無法履約的情況下，應規定如何選擇新的實施者接手或由第三方進行接管。續建機制應清楚列出啟動條件、程序、以及後續建案管理方式，以確保土地所有權人的權益不受損害。
第五部分：都更行程與合約期限
都更的行程規畫是否有說明
- 問題：都更案的具體時間表是否明確？是否包含每個階段的完成目標？
- 建議：協議中應列明都更案的詳細時間表，包括每一階段的計畫進度及預期完成日期，並定期提供進度報告，保持信息透明。
協議合約書之期限為何
- 問題：協議合建的期限以及退出機制是否明確？
- 建議：應清楚說明協議的有效期限、更新條款及退出機制，確保雙方在協議期間的權利和義務受到保障，並提供適當的靈活性。
結論
協議合建是一項涉及多方權益的複雜合作模式，涵蓋了法律、稅務、資歷、分配、補償等多個領域。為確保土地所有權人和實施者雙方的合法權益，應該仔細審閱和評估所有相關條款。本手冊提供了常見問題及解決建議，旨在幫助參與者做出知情的決策。
建議聘請專業人士（如法律顧問、稅務專家和建築師）協助審閱協議內容，並與實施者磋商協議的細節。這樣可以確保協議內容的公平性與合理性，進一步減少潛在風險，並促進合建項目的順利實施。透過專業的評估與清晰的規劃，雙方將能更好地達成合作共識，並保障各自的合法權益。
