權利變換是指在都市更新計畫中，當一個地區需要進行整修和改建時，涉及到的土地所有權人、合法建築物的擁有者、其他權利人或者執行者，根據他們在改建前的權利價值和提供的資金比例，來分配改建後的建築物和土地的應有部分或者權利金。
在進行權利變換的過程中，首先由執行者委託至少三家以上的估價師（經過國家考試合格並登記執業）來評估建築物、土地和其他相關權利的價值，這些鑑價機構必須依據內政部所制定的不動產鑑價技術規則，公開進行評估。他們會考慮市場價值和其他相關因素，以確定合理的評估價格。在進行評估的過程中，執行者也會與相關權利人進行充分的溝通，以達成共識。
根據相關權利人的接受程度，執行者會選擇其中一家評估結果作為依據，並據此制定權利變換計畫。這個計畫會包括如何分配改建後的建築物和土地的部分，或者支付相應的權利金給相關權利人。
權利變換是都市更新的一種方式，由土地所有權人或他項權利人，以其土地或他項權利，與實施者共同出資興建新建物，並依其更新前權利價值及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。
權利變換可以改善居住環境，增加生活品質，提高土地利用效率，促進城市發展。但是，權利變換也存在一些缺點，例如需要經過複雜的程序，需要投入大量資金，需要解決可能存在的法律問題。
以下是一些可以增加權利變換的公平、透明等優勢的措施：
- 完善法律法規：完善權利變換的法律法規，明確權利變換的程序、權利義務和補償標準，保障各方利益
- 加強宣傳教育：加強對權利變換的宣傳教育，讓土地所有權人或他項權利人了解權利變換的內容、程序和優惠政策，消除疑慮。
- 建立公平透明的機制：建立公平透明的機制，保障權利變換的過程公平、公正，讓土地所有權人或他項權利人放心參與權利變換。
- 加強監督管理：加強對權利變換的監督管理，防止權利變換過程中出現腐敗、違法行為。
通過這些措施，可以增加權利變換的公平、透明等優勢，保障權利變換的順利進行，促進城市發展。
權利變換的評估基準
權利變換是都市更新中的一種方式，由土地所有權人或他項權利人，以其土地或他項權利，與實施者共同出資興建新建物，並依其更新前權利價值及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。
權利變換的評估基準是根據評估的日期，不管是改建前還是改建後，都會以當天的市場價值為基礎。評估的日期一般由執行者決定，如果改建計畫和權利變換計畫同時提交，那麼評估的日期必須在權利變換計畫提交前的六個月內。如果改建計畫和權利變換計畫分開提交，評估的日期則是根據法規的規定，在改建計畫公告核准的那天。
權利變換的評估基準是為了確保權利變換過程中，各方的權利得到公平合理的考慮和保護。通過評估土地、建築物和其他權利的價值，可以確定改建後的權利分配方式，並保障各方的權利得到公平合理的補償。
權利變換的評估流程
權利變換的評估流程如下：
- 執行者委託鑑價機構進行公開評估，以確定土地、建築物和其他權利的價值。
- 執行者與相關權利人進行溝通，以達成共識。
- 執行者根據相關權利人的接受程度，選擇一家鑑價結果，並制定權利變換計畫。
- 權利變換計畫確定改建後建築物和土地的分配方式，或者支付相應的權利金給相關權利人。
權利變換的評估流程是為了確保權利變換過程中，各方的權利得到公平合理的考慮和保護。通過公開評估、與相關權利人進行溝通和制定權利變換計畫，可以保障各方的權利得到公平合理的補償。
網路參考相關資料
常見問答-權利變換和一般合建有何不同？ – 臺北市都市更新處
