摘要
台灣老屋比例已達6成以上，但都更危老改建進度卻不如預期。其中，屋主參與的意願是影響都更成敗的關鍵因素。
影響屋主參與都更的因素
- 經濟因素：擔心都更後居住成本增加、房屋價值縮水、權益受損等。
- 心理因素：不願意改變居住環境、念舊等。
- 行政因素：都更程序複雜、時間長、爭議多等。
目前都更危老狀況
根據營建署官網，統計至2023年8月31日，危老重建計畫核准案件數為3180件、辦理都市更新總核定件數為1106，兩者合計4286件。
都更危老重建案中，以民間自建都更案為主，占整體都更危老重建案的88%。但民間自建都更案的推動難度較高，需要取得所有權人同意率達80%以上，因此進度較為緩慢。
都更困境
都更危老重建困境主要有以下幾點：
- 經濟因素：老屋的土地價值與建物價值比率較高，因此都更後房屋的室內面積可能縮水。此外，都更後的房屋稅、管理費等費用也可能增加，讓屋主擔心居住成本提高。
- 心理因素：屋主對都更後的居住環境有一定的期待，擔心都更後的品質無法符合需求。此外，屋主也可能對都更過程感到不確定，擔心權益受損。
- 行政因素：都更程序複雜、時間長，需要經過多個行政單位審查，因此容易產生爭議。此外，都更案的權利分配也可能引發爭議，導致都更案破局。
屋主對開發商不信任主要有以下幾點原因：
- 都更程序複雜、時間長，容易產生爭議。在都更過程中，開發商與屋主之間需要就權利分配、補償方式等問題進行協商，如果協商不順利，就可能導致都更案破局。
- 部分開發商為了追求利益，不惜犧牲屋主的權益。例如，有開發商在都更過程中，以低於市價的價格收購屋主房屋，或以不合理的補償方式來換取屋主的同意。
- 媒體報導都更爭議案件，加深屋主對開發商的不信任感。近年來，媒體報導了不少都更爭議案件，這些案件往往涉及開發商不合理的行為，讓屋主對開發商的形象更加不佳。
政府鼓勵措施
為鼓勵都更危老重建，政府已推出多項措施，包括：
- 容積獎勵：都更危老重建案可依規定申請容積獎勵，以增加建物容積，提升都更效益。
- 稅賦優惠：都更危老重建案的屋主可享有稅賦優惠，包括土地增值稅、房屋稅等。
- 金融協助：政府提供都更危老重建的金融協助，包括貸款、融資等。
提升參與都更的方案
為提升屋主參與都更的意願，可採取以下措施：
- 完善法規：簡化都更程序、縮短審查時程，以降低都更風險。
- 強化資訊透明：提供屋主完整的都更資訊，提升屋主對都更的了解。
- 建立公正協商機制：建立公正的協商機制，解決都更爭議。
未來發展方向
隨著老屋比例的增加，都更危老重建的需求將日益增加。
政府應持續推動都更危老重建，並完善相關配套措施，以提升屋主參與的意願，加速都更危老重建的進程。
結論
老舊房屋眾多，都更危老改建是解決老屋問題的重要途徑。提升屋主參與都更的意願，是推動都更危老重建成功的關鍵。政府應持續推動都更危老重建，並完善相關配套措施，以提升屋主參與的意願，加速都更危老重建的進程。
