在都市更新（都更）或建築開發計畫中，如何正確估算可建築樓地板面積，對投資人與開發商來說至關重要。不同的計算方式會影響預估收益，進而影響整體投資決策。最常見的估算方法有兩種：
- 坪效係數法（計算簡單快速，適合初步評估）
- 考量免計容積與公設比法（較精確，適合詳細分析）
這兩種方法的結果可能會有所不同，因此本文將透過詳細步驟與範例計算，帶大家了解這兩種估算方式的差異，並幫助你選擇適合的計算方法。
方法一：坪效係數法（快速估算，適合初步評估）
計算概念
坪效係數法的核心概念是利用經驗值（坪效係數）來快速估算可建築樓地板面積，這種方式適合快速試算建案規模，方便前期評估。
計算步驟
步驟 1：計算基本總容積面積
基本總容積面積 = 土地面積×法定容積率×都更獎勵土地面積 × 法定容積率 × 都更獎勵
步驟 2：考慮建築坪效係數
可建築樓地板面積 = 基本總容積面積×坪效係數基本總容積面積 × 坪效係數
適用情境
- 快速試算建案規模，例如評估土地開發潛力時。
- 計算方式簡單，不需要額外拆解公設比與免計容積面積。
- 只需代入基本參數，即可大致估算可建坪數。
缺點
- 精準度較低，因為它未考慮陽台等免計容積面積，可能低估實際建築面積。
- 不同建案的公設比與建築規劃不同，固定的坪效係數不一定適用於所有案場。
方法一範例試算（坪效係數法）
假設條件
- 土地面積 = 1,000 坪
- 法定容積率 = 300%（即 3.0 倍）
- 都更獎勵 = 50%（即 1.5 倍）
- 坪效係數 = 1.55
計算步驟
步驟 1：計算基本總容積面積
1,000 × 3.0 × 1.5 = 4,500 坪
這代表經過都更獎勵後，最大可建築的基本總容積面積為 4,500 坪。
步驟 2：乘以坪效係數，估算樓地板面積
4,500 × 1.55 = 6,975 坪
由於實際建築設計與規劃通常能提升坪效，因此最終估算可建築樓地板面積約為 6,975 坪。
方法二：考量免計容積與公設比法（較精確，適合詳細分析）
計算概念
這種方法會更進一步考慮免計容積的陽台空間，並計算公設比，來推算最終的總樓地板面積，適合需要詳細財務規劃與投資決策的場合。
計算步驟
步驟 1：計算基本總容積面積
基本總容積面積 = 土地面積×法定容積率×都更獎勵土地面積 × 法定容積率 × 都更獎勵
步驟 2：計算免計容積陽台面積
免計容積陽台面積 = 基本總容積面積×陽台免計容積比例基本總容積面積 × 陽台免計容積比例
步驟 3：計算包含免計容積的總樓地板面積
總樓地板面積（含陽台） = 基本總容積面積+免計容積陽台面積基本總容積面積 + 免計容積陽台面積
步驟 4：考慮公設比，計算最終可建築樓地板面積
可建築樓地板面積 = 總樓地板面積1−公設比\frac{總樓地板面積}{1 – 公設比}
方法二範例試算（考量免計容積與公設比法）
假設條件
- 免計容積陽台比例 = 10%
- 公設比 = 33%（即 0.33）
計算步驟
步驟 1：計算基本總容積面積
1,000 × 3.0 × 1.5 = 4,500 坪
步驟 2：計算免計容積的陽台面積（10%）
4,500 × 0.10 = 450 坪
步驟 3：計算包含免計容積空間的總樓地板面積
4,500 + 450 = 4,950 坪
步驟 4：考慮公設比，計算最終可建築面積
4,950/(1−0.33) = 4,950 / 0.67 ≈ 7,388坪
方法二估算結果
- 可建築樓地板面積 ≈ 7,388 坪
陽台免計容積的規定
陽台的免計容積需符合以下條件：
- 每層陽台面積不得超過該層樓地板面積的 10%。
- 陽台與梯廳合計面積不得超過該層樓地板面積的 15%。
- 寬度在 2 公尺以內且面積不超過該層樓地板面積的 1/8，可免計入建築面積。
結論：哪種方法比較好？
- 如果只是初步評估開發規模，建議使用方法一（坪效係數法）。
- 適合快速篩選建案潛力，計算簡單，省時省力。
- 如果需要精確的投資與財務分析，建議使用方法二（考量免計容積與公設比法）。
- 這種方式能夠更完整考慮建築細節，結果更接近實際可使用坪數。
最佳策略：兩種方法搭配使用
這樣不僅能提高評估效率，也能降低錯誤估算的風險，確保都市更新或建築開發案的投資回報最大化！
