在都市更新（都更）計畫中，最常見的問題之一便是「面積計算不透明」，許多住戶在選擇房屋與車位時，往往無法清楚了解實際坪數與公設比例，進而影響自身權益。本文將針對都更計畫中的面積問題進行解析，並點出現行計畫書中所欠缺的關鍵資訊。
1. 車位坪數的問題
不少住戶在挑選車位時，經常發現計畫書中未清楚標示車位坪數，甚至連車位的計算方式都不明確。根據現行規範，車位通常會納入「公設」範圍，卻未明確告知住戶其實際占比，這可能導致住戶誤以為擁有較大的使用空間，實則分攤了更多公設成本。
2. 住家坪數的計算方式
一般而言，住宅的坪數分為「大公」與「小公」兩個部分。
- 大公（基地公設）：指的是整個社區共用的公設，如交誼廳、健身房、管理室、電梯間等。
- 小公（樓層公設）：指的是同一樓層內的公設，如梯間、走道等。
許多住戶在閱讀都更計畫書時，未能清楚區分這兩者，導致誤解實際可使用的坪數，甚至在權狀登記後才發現可用坪數遠低於預期。
3. 車位的公設比與分攤問題
車位雖然屬於建物的一部分，但其面積經常被納入「公設比」計算，導致住戶需要額外負擔不合理的公設費用。在許多都更案中，車位佔比可能高達10%至15%，但計畫書中卻未能清楚標示這部分的分攤細節，讓住戶在簽約時無法做出精確評估。
4. 現行都更計畫書的缺陷
目前許多都更計畫書中，對於住戶最關心的面積問題，常見以下缺陷：
- 缺乏清楚的坪數標示：車位、住家、各類公設的實際坪數應明確列出。
- 未提供面積分配的透明資訊：大公、小公、車位公設佔比應有詳細數據。
- 忽略住戶可使用坪數的計算方式：應明確標示住戶實際可使用面積，避免誤導。
5. 住戶該如何保障自身權益？
為了避免在都更計畫中因坪數問題而產生糾紛，住戶可採取以下措施：
- 要求開發單位提供完整面積計算表，包含車位、住家、公設的詳細坪數與比例。
- 查閱都更計畫書，確保面積分配合理，並詢問專業人士（如不動產估價師、建築師等）協助解讀。
- 簽約前確認所有面積資訊，避免後續爭議，特別是車位公設比的合理性。
- 都更所有權人應在適當時機，要求實施者改善並詳細說明建築物與車位的相關坪數資訊，確保充分公開與透明，以保障自身權益。
結論
都更計畫攸關住戶的未來生活品質與財務規劃，清楚掌握面積計算方式是保障自身權益的關鍵。面對現行計畫書在坪數標示上的不足，住戶應積極要求透明資訊，確保自身的居住權益不受侵害。
