2023/6/16
本網頁，專注於探討都更的共同負擔的第七項目，管理費用。
進行都更更新時，除了建築物本身的改造和維護成本外，還存在著一系列必要的共同負擔，其中第七項管理費用，包七項目包含了幾個重要的方面，人事行政管理費、銷售管理費、風險管理費和專業營建管理費等。
人事行政管理費用
人事行政管理費是根據「都市更新條例」第51條和「都市更新權利變換實施辦法」第19條第1項第7款所定義的費用項目。它指的是在都市更新計畫從啟動到完成期間，執行者所需進行的土地整合、人事、庶務等行政作業，以及相關法律、會計等方面的支出。
以下是人事行政管理費的計算方式： 人事行政管理費 = （重建費用(A) + 公共設施費用(B) + 相關申請建築容積獎勵所支付之費用(C) + 權利變換費用(D) + 申請容積移轉所支付之費用(E) + 都市計畫變更負擔費用(F) + 貸款利息(G)） × 人事行政管理費率
人事行政管理費率為5％，但根據更新單元權利變換範圍內公有土地比例的高低，可能會有酌減的情況（詳細規定請參考相關文件）。
以下是與人事行政管理費相關的重要文件：
- 都市更新條例：該法規定了都市更新計畫的執行條件和程序。
- 都市更新權利變換實施辦法：該辦法對都市更新中權利變換的實施細則進行了規範。
- 相關申請建築容積獎勵相關文件：包括具體的申請程序和資格要求。
- 都市計畫變更負擔費用相關文件：規範了都市計畫變更時所需支付的負擔費用。
以上是對人事行政管理費的定義、計算方式和相關文件的簡要說明。詳細內容和具體適用情況請參考相關法規和文件。
專業營建管理費
專業營建管理費是根據「都市更新條例」第51條和「都市更新權利變換實施辦法」第19條第1項第7款所定義的費用項目。它指的是為了確保都市更新工程施工品質和進度，執行者需要支付的專業營建管理費用。
以下是專業營建管理費的重點說明：
- 須檢具合約：為提列專業營建管理費，必須具備相應的合約文件，詳細紀錄了專業營建管理服務的範圍和費用。
- 適用類型限制：專業營建管理費僅適用於自組更新會或代理實施者的類型，其他組織或個人無法提列此費用。
- 費率限制：專業營建管理費與人事行政管理費的合計費率不得超過5%，這是一個上限限制。
專業營建管理費的目的是確保都市更新計畫的施工品質和進度得到專業的監督和管理。執行者需支付這些費用以聘請專業營建管理團隊來負責監督、協調和管理整個都市更新工程。
請注意，以上是對專業營建管理費的定義、提列要求和注意事項的簡要說明。具體細節和適用情況請參考相關法規和文件。
廣告銷售管理費
廣告銷售管理費是根據「都市更新條例」第51條和「都市更新權利變換實施辦法」第19條第1項第7款所定義的費用項目。在都市更新計畫中，實施者或共同投資人以包銷方式銷售更新後取得的折價抵付房地之費用（即變現成本），這包括廣告、企劃和銷售等相關成本費用。
以下是廣告銷售管理費的重點說明：
- 計算方式：廣告銷售管理費 = （實施者實際獲配之單元及車位總價值） × 廣告銷售管理費率。這是根據獲得的單元和車位的總價值來計算的。
- 廣告銷售管理費率：具體的廣告銷售管理費率需根據相關法規或協議進行規定和確定。
廣告銷售管理費的目的是確保實施者或共同投資人能夠支付相關成本費用，以進行都市更新後的房地產銷售活動。這包括了廣告宣傳、企劃和銷售策略的執行成本。
請注意，以上是對廣告銷售管理費的定義、計算方式的簡要說明。具體細節和適用情況請參考相關法規和協議。
風險管理費
風險管理費是根據「都市更新條例」第51條和「都市更新權利變換實施辦法」第19條第1項第7款所定義的費用項目。在都市更新計畫中，當權利變換發生時，實施者以更新後的樓地板折價抵付予其，風險管理費則可以視為實施者投入資本、創意、管理技術和風險承擔所應獲取的相應報酬。
以下是風險管理費的重點說明：
- 提列公式：風險管理費 = （重建費用(A) + 公共設施費用(B) + 相關申請建築容積獎勵所支付之費用(C) + 權利變換費用(D) + 申請容積移轉所支付之費用(E) + 都市計畫變更負擔費用(F) + 貸款利息(G) + 稅捐（不含營業稅）(H) + 人事行政管理費(I)） × 風險管理費率。這是根據相關成本項目計算出的風險管理費用。
- 風險管理費率：具體的風險管理費率需根據相關法規或協議進行規定和確定。
風險管理費的目的是為了報酬實施者在都市更新計畫中所承擔的資本投入、創意、管理技術和風險。這是實施者在項目執行期間所應獲得的合理回報。
請注意，以上是對風險管理費的定義、提列公式的簡要說明。具體細節和適用情況請參考相關法規和協議。
