摘要
老舊公寓都更是一種很有機會獲利的投資方式，但並不是所有的老舊公寓都有都更的機會，也不是都更後就一定會獲利。因此，在選擇都更標的物時，需要注意以下幾個因素：
- 位於都市計畫區域內
- 土地使用分區
- 土地持分與建物大小比例
- 面前道路寬度至少8米
- 周邊環境
- 屋況
前言
隨著台灣人口老化、都市化進程加速，老舊公寓的數量逐年增加。根據內政部營建署統計，截至2022年9月底，全台有32.4萬棟老舊公寓，占總體公寓數量的27.3%。
老舊公寓往往屋況老舊、安全堪慮，因此都更成為了許多屋主和投資人的選擇。都更成功後，公寓價值可以大幅提升，因此都更投資有著很大的獲利潛力。
現況
近年來，政府積極推動都更政策，並推出了一系列優惠措施，以鼓勵老舊公寓都更。2022年，政府推出「危老重建獎勵方案」，提高容積率上限、放寬容積移轉限制等，讓危老重建更加有利。
政府的政策推動下，老舊公寓都更的速度逐漸加快。2022年，全台有2,400棟公寓申請都更，較2021年增加了10%。
選擇重點
在選擇都更標的物時，需要注意以下幾個因素：
位於都市計畫區域內
老舊公寓都更必須位於都市計畫區域內，才符合都更的資格。
土地使用分區
不同的土地使用分區有各自規定之容積率，容積率關係到房子能夠蓋多少，一般地主最在意的是重建後能否一坪換一坪，容積率大小就是其中一個很大的關鍵。
土地持分與建物大小比例
建議如果要購置有都更機會的舊公寓最好買四層樓以內的公寓，原因是通常四層樓公寓的土地持分較大，而土地越大能夠蓋的建物面積越大。
面前道路寬度至少8米
若面前道路小於8米不只是施工時機具不易進出、施工，也可能影響未來重建後的房屋價值。
周邊環境：周邊環境好壞會影響重建後房屋的價值，例如靠近捷運站、學區、商圈等，都會是加分因素。
屋況
老舊公寓往往都會有些屋況問題，在挑選時應留意檢查建築結構安全是否適合居住，包含建築物內外有無明顯嚴重斜裂縫、有無嚴重漏水情形或是否屬於海砂屋等危險住宅。
都更的關鍵
除了上述的選擇重點外，都更成功與否的關鍵還在於以下幾個因素：
住戶的共識
都更需要取得所有住戶的同意，因此住戶的共識是都更成功的關鍵。
都更計畫的規劃
都更計畫的規劃是否周全，將直接影響都更後房屋的價值。
都更的執行
都更的執行過程中，可能會遇到各種問題，因此需要專業的團隊來進行管理。
未來的投資建議
老舊公寓都更投資具有一定的風險，但也具有很大的獲利潛力。因此，在投資老舊公寓都更標的物時，需要做好充分的準備，才能提高獲利的機會。
以下是一些具體的建議：
找專業人士諮詢
在購買老舊公寓都更標的物之前，最好先找專業人士諮詢，評估該標的物的都更潛力和風險。
多看多比較
不要只看一間標的物，要多看多比較，才能找到最適合自己的標的物
都更危老重建
需要先行評估都更危老重建之可行性，避免買到遙遙無期重建的個案。
