台灣位於地震帶，每次地震都引發人們對老舊房屋安全的關注。隨著時間推移，許多房屋年久失修，為了保障居住安全與提升城市品質，都更（都市更新）與危老重建已成為重要的發展趨勢。然而，這兩者在申請條件、執行時間及管理方式上存在顯著差異，了解這些差異對於房屋所有者及潛在購買者至關重要。
關鍵注意事項
- 都更與危老的區別
- 時間差異： 都更耗時較長，危老重建相對較短。
- 管理方式： 都更由政府嚴格規範管理，危老則屬於民間私人契約範疇。
- 適用範圍： 都更適用於產權複雜且基地面積大的建築，危老適用於屋齡達三十年以上且產權單純的建築。
- 申請條件
- 都更： 政府給予較高的容積獎勵，但有最小面積限制，需通過政府制定的程序。
- 危老： 無基地面積限制，屋齡達三十年以上且地主百分之百同意即可申請，審核程序簡單。
- 簽署合約注意事項
- 載明退場機制： 合約中應明確規定退場條件與期限，避免開發商無進展影響自身權益。
- 分配比例： 以未來建物完成後的總面積來計算分配比例，不直接寫上要分回的坪數。
- 土地擔保品： 不同意建商將土地作為銀行借款擔保品，避免財務問題影響自家土地。
- 價格依據： 合約中應載明退錢或補錢的依據，以避免爭議。
- 租金補貼期間： 合約中應明確規定租金補貼的起止日期，避免因釘子戶不搬遷而影響自身權益。
- 特定情況的注意事項
- 頂加建物： 非法違章建築（如頂樓加蓋）無法參與分配建物更新後的面積，但可獲得拆遷補助費用。
- 一樓店面： 一樓店面因出租效應和使用空間較大，通常在與建商洽談時能獲得較好的分回面積或價值條件。
- 購買都更案預售屋注意事項
- 可售戶數： 建案的總戶數扣除地主分回的戶數後，便是銷售人員所說的「可售戶數」。
- 規劃集中： 通常建商會將原地主分回的戶數集中在某一棟或某幾個樓層。
協議合建與權利變換的簡單說明
- 協議合建
- 什麼是協議合建？ 協議合建是指地主與建商協商後共同簽署的合建協議，雙方共同分擔開發風險及收益。地主出土地，建商出資金，共同建設新的建築物。
- 協議合建的優點： 協議合建能讓雙方明確各自的權利與義務，有利於順利推進重建項目。協議內容通常包括分配比例、建設標準、退場機制等。
- 權利變換
- 什麼是權利變換？ 權利變換是指將現有的土地或建物權利轉換為新建物的權利，通常發生在都市更新計劃中。這一過程確保每位地主在重建後能獲得相應的權益。
- 權利變換的過程： 權利變換包括現有土地或建物價值的評估、新建物權利的分配、權利書的簽署等。權利變換需經過政府審核，確保公平公正。
聘請專業團隊或顧問的重要性
- 專業律師審閱合約： 簽署都更或危老重建合約前，應聘請專業律師審閱合約，確保合約條款合理，避免簽下不合理條約導致權益受損。
- 顧問團隊協助： 專業顧問團隊可在都更或危老重建過程中提供法律、建築及財務等方面的專業建議，確保整個過程順利進行。
- 項目管理： 聘請專業的項目管理團隊，可協助地主和建商協調溝通、監督施工進度，確保項目按時、按質完成。
發展建議
- 加強宣傳與教育： 提供民眾清晰的都更與危老重建知識，減少對相關程序的誤解，提升參與意願。
- 提升政府支持力度： 政府可提供更多的政策支持與獎勵措施，加快都更與危老重建的進程。
- 優化法規與程序： 簡化審核程序，降低申請門檻，讓更多老舊房屋能夠順利進行重建。
- 引導民間參與： 鼓勵民間企業積極參與危老重建項目，提升重建效率與質量。
- 設立專業諮詢機構： 提供免費或低成本的法律與建築諮詢服務，幫助房屋所有者在合約簽署及重建過程中保障自身權益。
未來，隨著都更與危老重建的持續推進，台灣的城市面貌將逐步煥然一新，居民的居住安全和生活品質也將得到顯著提升。了解並掌握這些關鍵知識和注意事項，能夠幫助你在面對都更與危老重建時，更加從容自信，確保自身權益不受損害。
