前言
都市更新是城市發展的重要策略之一，旨在提升城市環境、改善居住品質和促進經濟發展。不同的都市更新模式，如權利變換、協議合建和傳統合建，各有其特點、優缺點及適用範圍。了解這些差異有助於選擇最適合的都市更新方案，以達成最佳的開發效果與社區利益。
比較表
| 項目 | 權利變換 | 協議合建 | 傳統合建 |
| 定義 | 透過政府都市更新政策，將土地與建物權利變換後重新分配 | 由地主與建商依協議進行土地與建物合作開發 | 由地主與建商依雙方協議進行土地與建物合作開發 |
| 法律依據 | 都市更新條例 | 都市更新條例、民法 | 民法、建築法 |
| 主導單位 | 實施者 都市更新審議委員會 | 實施者 | 建商 |
| 過程透明度 | 高 | 相對較低 | 相對較低 |
| 政府補助 | 有 | 視項目而定 | 無 |
| 都更獎勵容積 | 有 | 有 | 無 |
| 適用範圍 | 通常適用於較大範圍的整體開發 | 適用於單一或數個鄰近土地 | 通常適用於單一或數個鄰近的土地 |
| 土地整合難度 | 由於有政府介入，整合相對較容易 | 需地主與建商協商，整合難度較高 | 需要地主之間自行協商，整合難度較高 |
| 土地持有權 | 以權利變換方式重新分配 | 依合建協議分配 | 依合建協議分配 |
| 施工風險 | 由於有政府監督，風險較低 | 風險由地主與建商共同承擔 | 風險由地主與建商共同承擔 |
| 合建模式 | 權利變換 | 協議合建 | 雙方協議 |
| 公共設施 | 通常會增加公共設施與綠地 | 視雙方協議 | 視雙方協議 |
| 利益分配 | 按權利變換比例分配 | 按雙方協議分配 | 按雙方協議分配 |
| 社區意見 | 需進行社區意願調查與溝通 | 主要依地主與建商協議 | 主要依地主與建商協議 |
| 施行速度 | 需經多重審議，速度較慢 | 視協議速度，通常較快 | 相對較快 |
| 選擇方式的關鍵點 | 需考慮政府政策支持、透明度及公共設施比例 | 需考慮與建商的協商能力及政府政策支持 | 需考慮協商速度、靈活性及施工風險 |
優點
| 項目 | 權利變換 | 協議合建 | 傳統合建 |
| 政府支持 | 政府提供法律及政策支持，有利於土地整合 | 政府提供政策支持，靈活性高 | 由地主與建商自行協議，靈活性高 |
| 補助與獎勵 | 可獲得政府的補助與獎勵 | 視項目而定，可能獲得補助與獎勵 | 無需經過繁瑣的政府審批手續 |
| 透明度高 | 政府主導，過程透明 | 政府有部分監督，過程較透明 | 私人協商，過程簡單 |
| 公共設施與綠地 | 可增加公共設施與綠地，提高居住品質 | 可增加公共設施與綠地，視協議而定 | 彈性大，可依實際需求調整 |
| 風險較低 | 政府監督，風險較低 | 政府有部分監督，風險較低 | 施工速度快，市場變化風險低 |
| 分配條件 | 專業估價師估價 | 各自磋商 | 各自磋商 |
缺點
| 項目 | 權利變換 | 協議合建 | 傳統合建 |
| 審批時間長 | 需經多重審議與審批，時間較長 | 需經部分政府審批，時間較長 | 需地主間協商，整合難度高 |
| 過程繁瑣 | 需進行社區意願調查、溝通，程序繁瑣 | 需進行社區意願調查、溝通，程序較繁瑣 | 缺乏政府的政策與資金支持 |
| 利益分配複雜 | 權利變換比例分配，需經多方協商 | 需依雙方協議，可能產生糾紛 | 利益分配需依雙方協議，容易產生糾紛 |
| 社區意見不同步 | 社區成員意見不一致時，容易造成計劃延誤 | 社區成員意見不一致時，容易造成計劃延誤 | 風險完全由地主與建商承擔 |
| 政府控制 | 受政府政策影響大，彈性低 | 受部分政府政策影響，彈性較低 | 缺乏透明度，易產生信任問題 |
都市更新過程
| 項目 | 權利變換 | 協議合建 | 傳統合建 |
| 初步規劃 | 實施者 規劃整體更新方案 | 地主與建商協商規劃 | 地主與建商協商規劃 |
| 意願調查 | 社區意願調查，獲取居民支持 | 社區意願調查，雙方協商達成協議 | 社區意願調查，雙方協商達成協議 |
| 合約簽訂 | 都市更新事業計畫 同意書 | 由地主與建商簽訂合約 | 由地主與建商簽訂合約 |
| 設計階段 | 實施者主導設計，可能會有公共設施規劃 | 建商進行設計 | 建商進行設計 |
| 審批程序 | 政府審核、批准設計方案 | 部分政府審批，主要依雙方協議 | 主要依雙方協議進行 |
| 施工階段 | 實施者監督施工，風險較低 | 施工由建商委託營造廠負責 | 施工由建商委託營造廠負責 |
| 完工驗收 | 實施者與地主驗收，符合規範後交付 | 主要依雙方協議進行驗收 | 主要依雙方協議進行驗收 |
選擇方式的關鍵點
| 項目 | 權利變換 | 協議合建 | 傳統合建 |
| 政府政策支持 | 政府支持強，適用於需要政策介入的大型開發 | 政府政策支持，適合有彈性需求的項目 | 無政府政策支持，適合小型或單一項目 |
| 社區支持度 | 高，需要充分社區意願 | 需與社區充分溝通 | 需與社區充分溝通 |
| 項目規模 | 適用於較大範圍的整體開發 | 適用於單一或數個鄰近土地 | 通常適用於單一或數個鄰近的土地 |
結論
選擇適合的都市更新模式需考慮多方面的因素，包括政府政策支持、透明度、資金來源及社區參與度。權利變換模式在政府主導下具備高透明度和政策支持，但過程繁瑣且審批時間長；協議合建模式具有較高的靈活性和可能的政府支持，但過程中需雙方充分協商；傳統合建模式相對簡單迅速，但缺乏政府補助和監督。根據實際需求和條件選擇合適的模式，能有效促進都市更新計劃的成功實施。
