在都市更新過程中，一旦事業計畫或權利變換計畫（以下簡稱事業計畫及權變計畫）經過核定並發布實施後，往往需要進行一些變更。為了提高這些變更的效率和透明度，新北市政府（以下簡稱本府）制定了本規定。這些規定不僅旨在簡化變更程序，還確保所有相關方的權益得到保障。本文將詳細介紹變更程序的分類、處理原則及具體操作步驟。
一般變更程序
當事業計畫或權變計畫涉及以下情況時，必須按照正式的變更程序辦理：
- 容積獎勵的變動：
- 如果變更涉及容積獎勵項目、額度或面積，則需要依照正式程序申請變更。這是因為容積獎勵直接影響建築物的容積率和使用效率，需要經過審慎審查。
- 樓層數的變動：
- 如果計畫中的樓層數發生變化，必須遵循正式的變更程序。樓層數的變動會影響建築物的整體結構和功能，需進行詳細的審核。
- 營建費用的增加：
- 若變更後營建費用有所增加，必須經過正式程序。營建費用的變化會影響整體預算和資金分配，需要確保所有財務安排的合理性。
- 戶數增加十戶以上：
- 如果計畫中戶數增加十戶或更多，必須依照正式程序處理。戶數增加會影響整體設施和服務的配置，需要進行專業的評估。
- 影響審議會決議內容：
- 任何變更如果可能影響新北市都市更新及爭議處理審議會的決議內容，必須經過正式程序。這是為了保持原有決議的完整性和有效性。
- 結構或設備性能規格的降低：
- 如果變更導致結構或設備的性能規格降低，需要依照正式程序申請。這樣可以確保建築物的安全性和功能性。
簡易變更程序
對於不涉及上述情況的小幅變更，可以採用簡化作業程序。簡化程序的條件如下：
- 分配單元單價維持不變：
- 更新後每戶的分配單元單價與原核定一致，這樣可以避免因單價變動而引起的爭議。
- 共同負擔金額的處理：
- 如果變更後共同負擔金額有所增加，實施者必須承諾自行吸收增加部分，這樣可以避免對所有權人造成額外負擔。
- 總銷售金額減少：
- 如果變更導致總銷售金額減少，實施者需要承諾保持所有權人的更新後應分配價值與原核定一致，或者取得全體所有權人同意。
簡易變更的範圍包括：
- 構造調整：如樓梯、樑柱等細微調整，這些通常不會影響整體結構。
- 設備變更：如升降設備、避雷設備的調整，通常是為了提高使用效果。
- 外部空間和景觀：如陽台、雨遮、植栽等的微調，這些變更通常不影響主要功能和結構。
共同負擔費用變更處理
如果變更導致共同負擔費用的比率變化，實施者需承諾：
- 自行吸收增加部分：這意味著實施者要負擔額外的費用，避免向所有權人收取額外費用。
違規處理
若申請變更過程中存在簽證不實或可歸責於建築師及專業技師的情況，將會提送至各權管建築師懲戒委員會及技師懲戒委員會處理。這樣可以確保所有變更申請符合專業標準。
附表～免辦更新變更項目一覽表
附表列出以下免辦更新變更的項目，這些小幅變動通常不需要經過正式變更程序：
- 構造調整：如樓梯的細微調整，樑柱的位置變更。
- 設備變更：如排煙、通風設備的調整。
- 外部空間和景觀植栽：如景觀植栽的數量調整，外牆裝飾的小幅變動。
實施者變更
簡易變更
依都市更新條例第34條第二項第1款辦理，依都更條例第37條規定徵求同意，並經原實施者與新實施者辦理公證。
免舉辦公聽會、公開展覽及審議
徵求同意
更新單元內，私有土地亟思有合法建築物所有權人同意書。
更新單元內所有土地總面積及合法建築總樓地板面積。
公證
原實施者與新實施者辦理公證。
同意經公證承受原實施者對主管機關及相關權利關係人之承諾與應盡義務之公證書。
完整變更(一般變更)：依都市更新條例32條規定辦理。
結論
通過明確劃分一般變更和簡易變更程序，本規定旨在提高都市更新事業及權利變換計畫的變更效率，並保護所有相關方的權益。這些規定希望能夠提供實施者清晰的指引，確保變更過程中的合規性和透明度，並促進都市更新工作的順利推進。希望這些原則能夠幫助各方更好地理解和適應變更程序，確保所有更新計畫的成功實施。
相關法規
都更條例：4、22、23、24、32、34、36、43
民法：88、89、92
都市更新權利變換實施辦法：第 28 條
關鍵字：都市更新、事業計畫、權利變換、簡易變更、共同負擔、變更程序
