都更方案選擇
在社區更新或重建過程中，選擇適合的模式至關重要。不同模式有各自的優點和缺點，需要社區所有權人和專業人員共同合作，充分考慮住戶需求和實際情況。社區所有權人討論並決定最適合的模式，確保專業人員提供支持和指導，順利推進都更方案。透過合作和溝通，最大程度滿足社區成員需求，促進社區可持續發展。
一、都更方案選擇
| 模式 | 優點 | 缺點 |
| 模式A 成立更新會 （以自主更新進行） | 過半同意即可，迅速推動成立更新會。自主更新的前期過程迅速。政府有相對補助。具有法人資格。 | 可能忽略重建過程的重要細節。參與決策人數較少，可能缺乏代表性。需要籌措前期資金費用。每三年需要重新選任理監事。需要解決會議程序和解散的問題。 |
| 模式B 成立更新會 （遴選建商） | 定期召開會議有助於保持溝通和共識。可詳細討論遴選建商的細節。具有法人資格。 | 花費較多時間和精力召開會議。需要籌措前期資金費用。每三年需要重新選任理監事。需要解決會議程序和解散的問題。 |
| 模式C 不成立更新會 （遴選建商） | 集中討論重建過程中的各階段。全體住戶說明前由小組共識。 | 缺乏全體住戶的參與，可能導致決策結果不夠代表性。需要確保小組討論的公正和透明性。決策時間較長，進度較慢。住戶間共識較難凝聚。 |
模式A之選商亦可參考本手冊，僅選商對象為全案管理，或個別遴選。
二、社區所有權人主責事項
(一)模式A：成立更新會（以自主更新進行）
1.發起與核心推動：發起人與核心推動人員負責集資、發起及進行成立程序。
2.前期討論與決策：
- 舉辦前期討論會議，確定出資成立更新會。
- 決議以自主更新的方式進行，本方案本手冊不包含，回歸自主更新之標準流程與程序。
- 申請更新會立案補助10萬。
- 前期雜項支出加都更專業機構的收費金額扣除更新會立案補助款10萬。
3.其他
- 建議住戶同意比可提高至75-80%以上，屆時再成立更新會，成案率亦可拉高。
(二)模式B：成立更新會（遴選建商）
1.固定召開會議：
- 定期召開會議討論重建過程的不同階段，並形成小組共識。
- 社區有管委會可召開住戶大會先行凝聚共識，討論遴選建商之條件。
2.說明會與決策：
- 向社區住戶說明更新會的優缺點，特別是需要固定召開會議及清算解散的流程。
- 在會議中討論並決定遴選建商的細節。
(三)模式C：不成立更新會（遴選建商）
- 小組固定會議：持續進行小組會議，分階段討論重建過程。
- 住戶說明與共識：在形成小組共識後，向全體住戶進行詳細說明。
(四)住戶需求問卷調查
- 調查與分工：通過分工分棟進行住戶需求問卷調查，包括分配條件期待、房屋需求坪數、格局、居住人數等基本項目。
- 訪談與統計：對尚未同意或未表達需求的住戶進行訪談和問卷調查，以確認其需求和意向，由各區樓長或理事會成員先行了解住戶想法後，再進行溝通說明。
(五)需求確認與調整
- 訪談與問卷統計：針對問卷統計結果，充分了解住戶需求，並與尚未表達需求的住戶進行確認。
- 調整與溝通：與仍以自行出資的住戶溝通，告知遴選建商的方式並確認其意向。
三、專業人員主責事項
(一)協助成立更新會或重建會
- 相關法令說明與行政支持：協助發起人與核心推動人員處理更新會(重建會)成立的法律和行政程序。
- 文件準備與審查：提供成立更新會(重建會)所需的文件範本，並協助審查和修改。
(二)模式選擇與分析
- 模式B優缺點分析：充分說明模式B的優缺點，提供專業建議。
- 模式C支持：為小組會議提供技術支持，幫助分階段進行討論和決策。
(三)問卷設計與調查
- 問卷設計：與推動小組合作設計住戶需求問卷，確保內容完整且能反映住戶需求。
- 調查支持：協助進行問卷調查，提供專業的數據分析和統計報告。
(四)訪談與需求分析
- 訪談支持：協助推動小組進行住戶訪談，提供訪談技巧和專業建議。
- 需求分析：對問卷和訪談結果進行統計和分析，幫助制定社區需求條件、格局、廠商資格和規格。
(五)說明與溝通
- 住戶說明會：協助籌備住戶說明會，提供專業解釋和答疑。
- 溝通策略：制定有效的溝通策略，幫助住戶了解不同模式的影響和選擇的優缺點。
(六)後續支持
1.決策實施：在住戶決定模式後，提供持續的專業支持，協助實施決策。
2.問題解決：在過程中遇到問題時，提供專業的解決方案，確保重建工作的順利進行。
四、補充說明
在都更方案設計中，社區所有權人和專業人員合作確保順利進行。社區所有權人需選擇不同模式，確定建商遴選條件和住戶需求，包括自主更新和成立更新會(重建會)等。住戶需求調查和訪談確保方案符合實際需求。專業人員提供法律、行政支持，模式分析，問卷調查、訪談和需求分析等。這種合作模式確保都更方案的全面性和專業性，有助於順利實施都更工作。
