近年來，隨著中央銀行推行不動產放款總量管制和集中度管理政策，都市更新領域面臨嚴峻挑戰，尤其對地主和建商的影響日益顯著。這些政策對自主更新與合建模式的運行產生深遠影響，對地主與建商的角色及未來的合作方式形成新的局勢。
挑戰與影響
- 地主的處境困難
- 資金取得困難：過去地主透過「自主更新會」方式推動都更，能從銀行獲得接近100%的融資支持，但如今，受不動產授信縮減影響，銀行對此類案子的融資意願下降。住在房價中低區域的地主更難獲得資金支持，導致不少都更案因資金問題擱置或終止。
- 議價能力削弱：為了克服資金瓶頸，地主越來越依賴建商合建模式。然而，在此模式下，地主與建商的談判分配比例受限，地主在協商中的議價能力可能被進一步壓縮，導致利益分配向建商傾斜。
- 建商的優勢與限制
- 資源集中化：銀行傾向承作建商主導的合建案，尤其是在高房價地區，如大安、信義等區域，這使建商在資金與資源掌控上擁有更大優勢。
- 地區差異化策略：銀行在支持都更案時更注重地段與地價，這也迫使建商在選擇合作案時將資源集中於高潛力地區，可能進一步擴大都市更新的不均衡。
未來發展與對策
- 政策層面的調整建議
政府應平衡總量管制政策與都市更新目標，針對都市更新融資制定專屬排除條款或提供政策性貸款支持，以緩解銀行的資金壓力，鼓勵其支持更多自主更新案。 - 地主與建商合作模式的轉型
- 地主應積極尋求與專業都更顧問或平台合作，透過專業力量提升自主更新會的計畫執行力，降低銀行對複雜案子的疑慮。
- 建商應探索多元化合作模式，例如參與地方政府的公共都市更新計畫，並尋求與民間社區合作，實現共贏。
- 金融機構創新與多元資金來源
- 銀行可設計更多針對都市更新的金融產品，例如專屬都更貸款或收益權信託機制，降低貸款風險並吸引更多資金投入。
- 地主可探索引入信託公司或民間投資基金，以補足傳統銀行融資不足的缺口。
- 區域均衡發展
政府應引導資金向非核心高價區域流動，例如提供稅收優惠或補助，鼓勵銀行與建商支持中低價區域的都市更新，減少區域發展的不均衡性。
結語
不動產總量管制的政策，對都市更新的推動既是挑戰，也是機遇。地主與建商需以更靈活的合作方式與創新思維應對困境，而政府與金融機構的支持則是推動都市更新健康發展的關鍵。未來，唯有各方共同努力，才能讓都市更新的政策與市場實際需求接軌，實現更美好的城市面貌與居民福祉。
