台北市五分埔都市更新案，自1999年提出至今已逾25年，歷經四任市長、三任總統，卻仍未完成，成為全台最具代表性的都市更新延宕案例。長年爭議與反覆拖延，不僅影響居民生活品質，更凸顯出台灣都市更新制度的結構性問題。
本案既是一場關於財務、法律與程序的拉鋸，也是一個關於信任、溝通與制度設計的縮影。透過五分埔案例的深入分析，我們得以重新思考：都市更新，該往哪裡去？
一、五大爭議核心
- 建商財務與誠信風險
原實施者山圓建設於未取得正式資格前，向金主借貸10億元並疑似挪用資金，引發地主不信任與後續法律糾紛。雖後來撤案，仍對都更進度造成嚴重延誤。 - 選配與權利變換程序不透明
地主與住戶質疑權變選配過程黑箱操作，事業與設計變更未經充分說明，法院判決程序違法，喪失信任基礎。 - 市府角色模糊不清
市府被批未善盡監督與協調責任，消極處理建商爭議，導致民眾對行政系統產生疑慮。 - 地主內部共識破裂
部分地主希望加速重建，另部分則堅決反對建商主導，雙方立場難以整合，進一步延宕都更推動。 - 社區老舊、居住安全惡化
多年停滯造成屋齡老舊、公共設施失修，甚至被形容為「貧民窟」，居民生活品質嚴重受損。
二、制度反思與政策建議
面對老舊社區更新的迫切性，僅靠容積獎勵與市場誘因顯然不足，都市更新應走向以「信任、參與、公平、透明」為核心的制度改革。以下為具體建議方向：
1. 強化前期共識整合機制
建立在地地主初步整合機制，透過溝通、法律諮詢與社區說明會，減少後期對立與拆分。
2. 提高資訊公開與制度透明度
推動事業計畫、設計圖說、財務模型的完整揭露，導入第三方專業審查，建立公民監督制度。
3. 建立市府中立協調平台
建議市府設置都市更新協調小組，納入都市規劃師、法律顧問、社區代表，有效協調糾紛並保障少數權益。
4. 採用「權利變換」制度作為推動主軸
| 項目 | 權利變換制度優勢 |
|---|---|
| 保留土地價值 | 地主可將土地持分轉為新建物產權，實現原地重建 |
| 減少現金糾紛 | 以價值等值計算分配，避免市價補償爭議 |
| 法定程序保障 | 含公告、聽證、審議等步驟，程序有據可循 |
| 維持社區延續性 | 原居民可留在原地，維繫人際與文化連結 |
| 提升信任與效率 | 降低不信任風險，提高社區接受度與參與意願 |
5. 建立完整安置與轉移支持機制
提供中繼住宅、搬遷補貼與社會住宅銜接方案，確保更新過程中居民基本生活保障。
三、結語：讓都市更新回到人本價值
五分埔案提醒我們，都市更新不只是土地的重新分配，更關乎制度的正義與人民的信任。未來的更新政策，應從單一利益導向轉向多方共識與協力機制，實現真正以「人」為本的城市再生。
都市更新若無社會信任為基礎，再高的容積獎勵、再強的建設實力，終將無法落地。唯有制度改革與參與機制並進，才能為城市找回永續與公平的根本價值。
四、推薦延伸資源
為協助民眾與更新參與者深入了解制度與操作實務，以下資源值得持續關注：
- 【都市更新推動者 UR-Promoter 專業平台】
網址：www.ur-promoter.com
提供都市更新法規解析、更新流程圖示、案例解析、地主整合與權變工具等，是推動自主更新與制度學習的重要平台。 - 都市更新研究發展基金會
提供政策報告、研究出版與社區參與培力工具。 - 台北市都市更新處
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延伸閱讀：五分埔都更案新聞報導
- 📌【TVBS新聞】〈五分埔都更案地主抗議建商違約 北市府消極回應引不滿〉
https://news.tvbs.com.tw/life/2773391 - 📌【聯合新聞網】〈五分埔都更25年仍卡關 地主痛批建商拖延、信任全失〉
https://money.udn.com/money/story/11799/8128126 - 📌【公民行動影音紀錄資料庫】〈五分埔權變黑箱？住戶：未公開透明違法變更設計〉
https://www.civilmedia.tw/archives/70514 - 📌【Yahoo新聞】〈五分埔都更延宕成貧民窟 居民盼政府加速處理〉
https://hk.news.yahoo.com/五分埔都更延宕-地主痛批-已淪貧民窟-090446268.html
